六、顛覆物質養老不盈利的模式，“老少配型的享老夢想城”成商業購物中心救世主

　　享老體系中兩個流派：社區享老體系與商場享老體系
　　很明顯，國家已經認識到物質型養老地產“泡沫”很大，實質仍然是賣房子。這條路是走不下去的，只有大力發展精神型享老體系才能讓老人活得有尊嚴。以聯合國關于長者照護的五大原則：獨立、參與、關懷、自我實踐、尊嚴作為構建銀發享老服務體系的基石，關注長者身、心、靈全方位需求，形成獨特的服務體系。
　　睿聯嘉業投資管理機構總經理呂強（13511064777）指出，是享老體系而不是養老院，體系的核心就是貼心的服務。享老體系對應的年齡段基本以50—70歲之間的人群，這類人群屬于自理型老年人群，從活動能力，經驗，思想，收入等方面都是最佳時期。
　　而在享老體系中又分兩個流派：社區享老體系與商場享老體系。
　　社區享老體系基本是有政府和街道機關主導的非盈利型精神文化服務體系，而商場享老體系是由商業機構，購物中心，超市等推動的盈利型精神文化服務體系。

　　日本經濟形式復活關鍵在于喚醒中老年人群的消費
　　今天我們重點講的是商業商場享老體系。講中國商業商場享受老年體系情況之前，我先談談隔壁的日本這種模式的發展情況，日本個人金融資產約300億人民幣，日本老人持有金融資產60%。日本央行發布了《日本經濟形式復活關鍵在于喚醒中老年人群的消費》的報告書：日本老人才有購買力！
　　日本形成了老人10大經濟領域：
　　1、日本便利店的老人經濟，老年人數量突破到40%以上了。以前向年輕客人銷售的漫畫雜志、可樂等商品有所減少，取而代之的是中老年人喜歡的和水果以及口感柔軟易于咀嚼的蔬菜類商品。甚至在地方城市，設置供老人扶握的把手或提供便當等派送服務的7-11便利店也增多了。實施對中老年客戶的“消費人群轉變”策略后，2013年2月營業利潤額比前一年增長7%，達到240億人民幣元。面向中老年人的便當等銷售每年將產生約230億人民幣的利益額。
　　2、日本shopping Mall的老人經濟。 20年后的今天，日本百貨商店的主要客源定位既不是“年輕人”，也不是“家庭”，而是“中老年人”。現在日本商店里見不到幾個年輕人的蹤影，取而代之的盡是步履蹣跚的中老年人。
　　各家百貨商店都開始把客源轉向中老年，并投入店面改造，以便適應老齡客源的需求。擁有340年歷史的三越日本橋總店、橫濱的高島屋、新宿的伊勢丹總店、大型連鎖超市永旺店鋪等等的商業時間從上午9點調整到了早上7點，也是出于對老年人習慣早起的考慮。
　　高島店鈴木弘治社長說“我們將把中老年人作為重點對象，爭取在2015年前實現300億日元的營業利益。”

　　日本百貨商店面向中老年客戶做出的調整如下：
　　1、在女裝賣場內增加適合老人的“S size”商品，并在附近增設了老年人較為需要的“假發賣場”；
　　2、在鞋子賣場內，增售老人早晨散步時穿的鞋子以及晚上購物時穿的鞋子；
　　3、在體育用品賣場內，銷售適合老人穿著的無夸張圖案設計的泳衣；
　　4、在地下的食品賣場內，備齊易于老人咀嚼的口感柔軟的蔬菜。
　　5、在兒童賣場里， 也考慮到“育爺”（照顧孫子或孫女的祖父們）的老年群體，增設了老年玩具商品和高價有趣的兒童商品，方便老人滿足自己的頑童心理。
　　6、店內減少了臺階設計，取而代之的是帶扶手的緩行布道；
　　7、增加了從百貨商店到最近的地鐵站或停車場的送迎巴士服務。

　　3、日本電子商務網絡的老人經濟。日本60-70歲老人的網絡使用率達57%，就連70-80歲的老人也有23%的人在使用網絡。2015年，腿腳不靈便的老人將成為網購主力軍的時代即將到來。

　　4、日本海外旅游的老人經濟。目前，去海外旅游的日本人大多是老年人。2011年日本海外游的游客中，60歲以上的老年人占19.3% 。2012年，去海外旅游的日本人達到了1850萬人，超過2000年的最高紀錄1781萬人。主要是因為60歲以上旅客大幅增加的結果。
　　日本大型旅行代理公司HIS，主流業務已經轉向為中老年游客全面提供廉價機票套餐業務和提供導游陪同的豪華海外游，并以此大賺了錢。這次調整使HIS在2012年的利潤額比前一年度增長了27% ，達到了11.2億人民幣。
2012年11月4日，在河北張家口懷來縣的萬里長城遭難去世的3個日本人，年齡分別是62歲、68歲、76歲。這消息讓中國人吃驚：日本的老人盡然敢在冬天爬萬里長城！

　　5、日本房地產的老人經濟。日本買房客人也多以老年人為主了。特別是家位于東京近郊的60歲以上的老年人，為了出行方便，很多人都會選擇搬到東京都內來生活。不僅二手房，新房的購買人群也逐漸轉移向中老階層。東京都得新房數量由2011年的約44000戶，到了2012年的52000戶，2014年已經到達了73000戶了。老年人成為房子的購買主力。

　　6、日本酒店咖啡廳的老人經濟。東京的酒店咖啡廳的客源也發生了變化，演變成了“老婆婆大本營”了。在那里，她們稀松平常地享用這個價格高達每人400元人民幣的午餐。酒店也很大程度上減少了面向年輕人的住宿套餐，而更多地考慮老年人的因素，推出兩天一夜套餐等。

　　7、日本電影產業的老人經濟。日本的電影產業已經成為夕陽產業。2011年的日本電影票房只有145億人民幣，比前一年減少了17.9 % 。2014年，在工作日的白天時間，很多電影院不放映電影而是改放面向老年人的相聲了。

　　8、日本健身房的老人經濟。在健身房也一樣，日本老人唱主角。在東京都大型連鎖店健身房，加入的會員以60歲以上的老年人居多。20-30歲的年輕會員加在一起也不到13%。 到處都是60多歲老人在練瑜珈、舉杠鈴，跑步機上跑步。游泳館完全被婆婆們占領。整個健身房里根本看不見幾個年輕人的影子。

　　9、日本體檢的老人經濟。體檢最厲害的便是日本重大疾病體檢和癌癥篩查。癌癥篩查套餐，里面有PET、MRI、CT等等。能查出5mm以下的早期癌癥。舉國防癌制度很完善，而且持續三十多年了，日本人壽命世界第一啊。日本有著完善的醫療保健制度。日本人每年都要做體檢, 每年5月份左右保健所會對每個人發出體健通知單，拿著通知單你可以到想去的醫院予約 體檢，不方便去醫院的定期有體健車到你住的地方做身體檢查。如果有病住院了，老年人只交10%的費用，其他的費用由保險公司和國家支付。患病的老年人得到了及時的治療和照顧，這也是日本人長壽的原因之一。

　　10、推出“老少配，跨代同居”租房經濟。刺激租房經濟和大學生經濟相結合。跨代同居，就是介紹大學生借宿到空巢老人家里，是一種建立在雙贏基礎上的同居新形式。即便是生活能夠自理，健康狀態良好的“空巢老人”，也會擔心自己萬一哪天有急病或家里闖進了人，又或在地震、大雪、洪水發生時孤立無援，再加上老伴已經離世，碩大的房子里一點人味兒都沒有。而對于考到東京、大阪等大都市里的普通家庭出身的大學生來說，房租實在是一筆很大的出費，高得令人頭疼。因此，跨代同居，既能讓“空巢老人”感到安心，也能讓大學生減輕經濟負擔。
　　這種跨代同居，對老年人的大腦也是種新鮮的刺激，能有助于老年人生活自理，延緩衰老。
　　跨代同居的出現，讓既想保障一個人的自由時間，又希望不被社會孤立和遺忘的空巢老人多了一種選擇。對于在外地就學的年輕人來說，也是一種省錢之道，同時能在同居生活中潛移默化地學會關心、照顧老人，相信父母也會更放心。

　　中國商業經濟復活關鍵懂清除老年人群的“三怕”

　　中國有句老話：他山之石可攻玉。日本央行發布了《日本經濟形式復活關鍵在于喚醒中老年人群的消費》的報告書。其實，已經給中國政府和商業一個非常明確的參考指南。我們發現去日本考察養老的中國的商人， 99%的人是考察養老院去的，幾乎沒有人去考察日本老年商業商場和其他老人經濟，這就是回答為啥中國養老領域凋敝的原因，因為沒人真正關心老人是如何生活的，更不了解人老了到底需要的是什么？
　　老人實際有“三怕”：怕死、怕病、怕孤獨。大批老人集中在一起的養老院，其實，從心理學上講，不太合適，因為經常性或同時間的大量老人死亡事情的發生，會造成活在當下的老人的精神的極度壓抑，產生自己的沒有生命力的精神負擔，這是憂郁癥。反而會促使更多的老人死亡，很多老人死亡是嚇死的，看不到希望死去的。因此，養老院常常也被人們戲謔稱：死亡集中營。
　　房地產商都知道老年人鐘情山水，但往往都忽略了老年人其實懼怕隱居在山水之中的那種冷清與孤獨感，實際上他們根本就不愿意離開富有生機的熱鬧場景，這種場景主要由孩童的笑容與年輕人的活力構成。在街區，分布其中的玉鳥幼兒園、江南驛青年旅舍、村民食堂、玉鳥菜場等，不時穿梭著朝氣蓬勃的兒童與時尚的年輕人。對于老年人來說，這不僅是一道生機盎然的風景，也是他們可以參與其中的熱鬧場所。近在咫尺的美麗洲堂和大雄寺，更是可以滿足老年人的不同精神信仰。

　　購物中心打造“老少配，天仙配”型的享老夢想城

　　適合中國養老產業背景下的養老地產的商業模式到底是什么？參考日本老年商業，我們發現我們可以做的事情太多了，而且商業模式除了單一的養老院模式，有許許多多的老年精神文化新模式可以發揮商業威力。就拿日本為關愛空巢老人日本廣推“老少配”政策來說吧，在中國購物中心和商場里就有很廣闊的盈利空間。
　　今天的中國商場和購物中心也在發生翻天覆地的變化，商場7層里面大餐、特色餐、火鍋、快餐基本占據了2層；兒童商業體驗占據1層，成功地把電器和手機層消滅了；影院、早教占據1層；生活，文玩，教育器材，書店類占據1層；超市占1層；化妝品，首飾金店占1層；唯獨沒有老年生活層。老年只能在商場外面的廣場上跳廣場舞。
　　從中國老年每年幾千萬增長的速度看，2年內老年商場在中國一定會出現氣勢磅礴的發展機遇----購物中心必然成為老年經濟消費和生活的天堂！
　　睿聯嘉業投資管理機構再次指出購物中心綜合體里面基于與兒童體驗商業融合的享老夢想城（享受館）將會異軍突起。將會成為拉動整個中國老年商業經濟的龍頭飛機。
　　這種中國特色的“老少配，天仙配”的祖孫商業夢想主題園，將成為世界老年商業中最獨特的文化旗幟，因為這是獨一無二的中國特色，世界任何國家都沒有的特色，是絕對占領精神文化高地的利器。
　　為什么這么說呢？因為中國有一個別的國家都沒有的最特別的優勢，就兒童，青少年市場。而這個市場有3億人左右，目前在商業購物中心基本已經形成了規模效益，而且所有中國2800個城市里面都有了綜合商場。商場里面和外面，到處都是從小15平米到大1萬平米的各種業態的兒童淘氣堡，早教拓展，職業體驗館，數量也有3萬左右。每天全國聚集在這些兒童模塊上的孩子和老人基本達到2千萬以上，相當于歐洲“丹麥+ 挪威+芬蘭+斯洛伐克”四國人口的總和。這是讓所有有頭腦的商人發瘋發狂的超大型商業金礦。
　　前不久，韓國和日本老年經濟專家和老年用品生產廠家與睿聯嘉業投資管理機構總經理呂強交流時，感嘆不已，單就兒童職業體驗館領域，日本全國才2個，韓國全國才1個，而中國卻擁有200個，中國是日本100倍，韓國200倍。而淘氣堡、早教，拓展兒童領域超過千倍。這種情況，完全出乎日本專家的想象，中國兒童體驗的發展速度和規模讓他們太吃驚了，如果把老人和兒童結合，采用時髦的互聯網思維的疊加型商業，形成“老少配，天仙配”的享老館市場模式，盈利能力太有想想力了，巨大的市場讓他們激動不已。韓國未來爭奪大陸市場，更是拍出了7級大型記錄電視片《超級中國》，展現中國強大的消費能力。
　　中國特色的“老少配”享老館模式，是老年商業模式中的創新，讓養老地產和商業模式煥發創新春天。人家說：“死的快就去養老院，活的長就去享老館”！
　　“老少配”享老館模式發展淵源是什么理論基礎呢？源于心理學的跨代（祖孫）親情治療法和重合疊加銷售法。父母和子女因為生活習慣和理念等諸多方面不一致，會產生摩擦和矛盾，并不利于老人的長壽，生活和消費，相反，跨代則不同，雙方在一個基礎平臺上，沒有矛盾沒有壓力只有歡笑，俗稱老小孩。真正的天仙配，不是男女配，而是祖孫配，小孩是家里的天吧，老人是家里的仙吧 ，從醫學上說，防癡呆的最好方法就是老少配。老少機制讓小老在一起，融入親自樂，精神愉悅，老少配其實給老人在續命，煥發第二春天，可以多活10年，享老館就是續命館！

　　睿聯嘉業投資管理機構研發的“老少配型的享老夢想城”囊括了3個方面：體驗式健康、體驗式生活、體驗式購物。依托于大量購物中心中建設的兒童商業項目為基礎，巧妙地融合出老人和孩子共同體驗商業化的8大板塊，通過云計算的家庭健康管理系統服務把健康體檢服務、娛樂服務、養生服務、商務服務、溝通提醒服務、在就業職業服務、學習教育服務、購物體驗服務等串聯起來，成為具有強大盈利能力的新享老商業模式。