一、特色小鎮(zhèn)：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺(tái)
“十九大”提出一個(gè)重要戰(zhàn)略叫做“鄉(xiāng)村振興”，鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)有什么關(guān)系？特色小鎮(zhèn)是未來(lái)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺(tái)，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家正在制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的規(guī)劃，國(guó)家發(fā)改委牽頭，我們也算是參與方之一，大概有幾點(diǎn)未來(lái)的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和特色小鎮(zhèn)是高度吻合的，特色小鎮(zhèn)將可以分享鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策紅利。
第一，特色小鎮(zhèn)挖掘農(nóng)業(yè)的非傳統(tǒng)功能。大家知道，我們以前農(nóng)業(yè)就是解決大家的吃的問(wèn)題，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)非常重要的一點(diǎn)就是農(nóng)業(yè)的非生產(chǎn)性功能挖掘出來(lái)進(jìn)行擴(kuò)大、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、進(jìn)行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生態(tài)功能也好，這是特色小鎮(zhèn)、田園綜合體重要發(fā)展領(lǐng)域，也是鄉(xiāng)村戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方面重要一點(diǎn)。
第二，三生融合，改變以往重經(jīng)濟(jì)、重GDP、重物質(zhì)、輕文化、輕人文、輕以人為本這樣一種發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，什么是“高質(zhì)量”？體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、體現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興、體現(xiàn)在小城鎮(zhèn)方面，從重物質(zhì)形態(tài)開(kāi)始重文化、重生態(tài)、重人知、重生活，導(dǎo)向發(fā)生變化了。
第三，特色小鎮(zhèn)追求特色，包括產(chǎn)業(yè)、建筑、文化的特色，由于我們以往30多年小城鎮(zhèn)的發(fā)展有一個(gè)非常不如人意的地方就是搞千鎮(zhèn)一面，所以特色問(wèn)題是特色小鎮(zhèn)特別突出的，下一步鄉(xiāng)村振興方面這個(gè)方面也是重要著眼點(diǎn)。
第四，特色小鎮(zhèn)、田園綜合體有一個(gè)最大的功能就是可以吸納人才下鄉(xiāng)。“十九大”提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，上一任領(lǐng)導(dǎo)提出新農(nóng)村，我們提出有關(guān)農(nóng)村振興戰(zhàn)略不止這兩個(gè)，但是效果不盡如人意，為什么？其中一個(gè)最關(guān)鍵的因素，再好的政策、再多的資金沒(méi)有人才根本不行。
現(xiàn)在很有希望是隨著特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的興起有兩撥最重要的人才開(kāi)始下鄉(xiāng)：一是有文化、有資產(chǎn)、有情懷的企業(yè)家，包括在座的各位，光靠幾個(gè)村干部振興不了鄉(xiāng)村，一定是這幫人；二是原來(lái)在農(nóng)村的，我稱之為“三高人群”，高質(zhì)量的，現(xiàn)在考上大學(xué)回到農(nóng)村的微乎其微，沒(méi)有人回去，高體能，全部外出打工了，農(nóng)村都是老弱病殘、婦女隊(duì)，不可能振興鄉(xiāng)村，高顏值，農(nóng)村的靚女、帥小伙全部進(jìn)城。
特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，我認(rèn)為最大的功能，給這兩批人提供了一個(gè)發(fā)展空間和新的平臺(tái)，他們下到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略就有戲，要不然中央發(fā)多少文件都不管用。大家一定要關(guān)注特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，這兩部分人從城里引到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，這可能是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略最重要能否成功的關(guān)鍵。
二、四部委：《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)文件》最新政策要點(diǎn)之一
三部委發(fā)文一年多，中國(guó)特色小鎮(zhèn)雨后春筍、星火燎原，取得了重大進(jìn)展，也存在巨大問(wèn)題，從三部委到四部委，財(cái)政部退出了，增加了國(guó)土和環(huán)保。這個(gè)文件去年下發(fā)的，有幾個(gè)突出的重點(diǎn)：
第一，調(diào)整指導(dǎo)部門。很多地方還在搞第三批怎樣指導(dǎo)，這個(gè)人基本上不懂政策，沒(méi)有第三批，指導(dǎo)部門換了，原來(lái)三部委，現(xiàn)在納入新型城鎮(zhèn)化11個(gè)部委部級(jí)聯(lián)席會(huì)議，主導(dǎo)部門國(guó)家發(fā)改委。
第二，兩個(gè)“嚴(yán)防”：一是嚴(yán)防政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，文件當(dāng)中特別警惕百分之百債務(wù)地方搞特色小鎮(zhèn)，因?yàn)樗兂山鑲﹀X、增加投資的工具；二是嚴(yán)防房地產(chǎn)化，絕對(duì)不要把特色小鎮(zhèn)搞成另外一場(chǎng)房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)。
第三，四個(gè)“淡化”：淡化包羅萬(wàn)象、淡化行政審批、淡化數(shù)量要求。全國(guó)有四五千家，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別重要的信號(hào)就是從高速增長(zhǎng)、數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，要質(zhì)量不要數(shù)量，這是大的變化，要淡化政府包攬。
三、四部委文件最新政策要點(diǎn)之二
第一，相關(guān)土地政策基本上特色小鎮(zhèn)或者有限的新增建設(shè)用地，基本上用存量土地，存量土地再開(kāi)發(fā)。
第二，合理控制特色小鎮(zhèn)的用地范圍，這個(gè)已經(jīng)非常清晰的規(guī)定了，3平方公里左右，建設(shè)用地面積控制在1平方公里左右，搞旅游、體育、農(nóng)業(yè)類特色小鎮(zhèn)可適當(dāng)放寬，如果進(jìn)入這個(gè)框架基本上按照這個(gè)框架來(lái)。
第三，劃定生態(tài)紅線，現(xiàn)在生態(tài)要求日益加強(qiáng)，有兩點(diǎn)：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企業(yè)。
四、特色小鎮(zhèn)問(wèn)題與新政策導(dǎo)向
第一，特色小鎮(zhèn)兩年多快速發(fā)展存在的問(wèn)題，這些問(wèn)題非常特出。
第二，如何解決？下一步對(duì)策規(guī)劃司負(fù)責(zé)人講的非常清楚，國(guó)家發(fā)改委牽頭統(tǒng)一規(guī)范嚴(yán)格控制建設(shè)數(shù)量，包括各個(gè)部委搞的，取消一次性命名，統(tǒng)一實(shí)施寬進(jìn)嚴(yán)定動(dòng)態(tài)淘汰的達(dá)標(biāo)制度，這是開(kāi)完人代會(huì)要實(shí)施的。過(guò)去的政策已經(jīng)停止了，這是最新的政策，希望大家高度關(guān)注。
城市資本下鄉(xiāng)
有哪些農(nóng)村資源可以開(kāi)發(fā)？
一、內(nèi)生型和外生型兩種不同的特色小鎮(zhèn)
全國(guó)特色小鎮(zhèn)當(dāng)中我分成兩大類：內(nèi)生型、外生型。一是內(nèi)生型特色小鎮(zhèn)，從產(chǎn)業(yè)培育、地方、文化、傳統(tǒng)、人力來(lái)源以及產(chǎn)生的財(cái)富分配都來(lái)自當(dāng)?shù)睾痛迩f內(nèi)部。當(dāng)?shù)刭Y源開(kāi)發(fā)、當(dāng)?shù)乩习傩辗窒硎找妫热缯f(shuō)袁家村就是內(nèi)生特色小鎮(zhèn)。二是外生型特色小鎮(zhèn)，資本、文化、產(chǎn)業(yè)、人才都是外來(lái)的，市場(chǎng)也在外面，可以成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是不可能成為鄉(xiāng)村振興的牽引力，最典型的就是一個(gè)大的企業(yè)和當(dāng)?shù)卣灹撕贤闾厣℃?zhèn)，農(nóng)民遷走，圈一塊地，資源來(lái)源于外面、人才來(lái)源于外面，市場(chǎng)也是城市人，和本地沒(méi)有產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)，它是外循環(huán)，這樣叫做外生型特色小鎮(zhèn)。
政策支持的重點(diǎn)在哪里？不能什么都要，要的政策支持重點(diǎn)關(guān)鍵是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民能夠參與進(jìn)來(lái)、能夠分享特色小鎮(zhèn)的好處，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村能夠被輻射、被帶動(dòng)，這是鄉(xiāng)村振興支持的重點(diǎn)。外生無(wú)非是一個(gè)項(xiàng)目，但是和農(nóng)村發(fā)展關(guān)系不是特別大。
外生型從政府拿地要政策，隨著地方政府博弈能力的提高，地方政府現(xiàn)在博弈能力非常高，很多打著假投資、真拿地的概念企業(yè)到處都是，地方政府也很聰明，就知道你想干這個(gè)事兒，成本迅速上升。0地價(jià)都是過(guò)去的故事，高地價(jià)不一定能夠達(dá)到。
隨著農(nóng)村土地改革的推薦，外來(lái)資源與村集體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，既可以獲得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，這應(yīng)該是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。我認(rèn)為外來(lái)資本和內(nèi)生模式結(jié)合起來(lái)，這是未來(lái)最重要、最明智的選擇，根據(jù)我們的了解，外生型特色小鎮(zhèn)基本上是大公司、大央企干的，一般中小企業(yè)拿不下來(lái)土地，博弈能力不一定那么高，最好和當(dāng)?shù)貎?nèi)生型資源結(jié)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)。
二、兩種不同獲得方式的土地
中國(guó)土地獲得也分兩種方式：
第一，通過(guò)政府獲得：國(guó)有產(chǎn)權(quán)土地。通過(guò)政府獲得的土地有法律、有產(chǎn)權(quán)，屬于國(guó)有。一是國(guó)有建設(shè)用地搞房地產(chǎn)也好、搞商業(yè)開(kāi)發(fā)也好，這都是一個(gè)大類，必須招拍掛；二是工業(yè)用地政府征過(guò)來(lái)以后和你合作；三是公共設(shè)施用地，這用于公共服務(wù)領(lǐng)域，問(wèn)題在于目前公共設(shè)施用地搞醫(yī)院養(yǎng)老等等，原來(lái)是正常公共服務(wù)，但是現(xiàn)在全面開(kāi)放給民營(yíng)資本，進(jìn)來(lái)以后做這方面我的建議是不要看劃撥不要錢，這對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展沒(méi)有好處。
第二，從農(nóng)民手中獲得的土地叫做集體產(chǎn)權(quán)的土地，要走內(nèi)生和外生結(jié)合的道路，利用內(nèi)生的優(yōu)勢(shì)獲得土地的方式主要是這種。
三、農(nóng)村可用資源的分量（政策性分類）
農(nóng)村搞田園綜合體、搞特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)什么資源？有幾類，有很多專家學(xué)者也有很多分類，但是不要按照專家學(xué)者分類操作，因?yàn)椴痪哂姓吆x，沒(méi)有政策含義可以分析，但是不可操作，大家要政策性分類，這個(gè)特別重要，政策性分類農(nóng)村資源基本上分成三大類：第一類，資產(chǎn)性資產(chǎn)；第二類，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；第三類，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。這三類資產(chǎn)在不同區(qū)域分布不一樣，第一類資產(chǎn)在東部基本上沒(méi)有了，比如說(shuō)四荒地在東部很少，中西部非常多。第二類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在廣東非常多，有一個(gè)村經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)好幾十個(gè)億，但是在中西部基本上沒(méi)有。但是中西部基本沒(méi)有是沒(méi)有廠房、企業(yè)倒閉了，但是土地還在，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占用的土地還在，這是機(jī)會(huì)。第三類非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這一類中西部嚴(yán)重欠缺，東南沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)比較多。
四、政策：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方向
政策導(dǎo)向這三類資產(chǎn)是不一樣的：
第一，資源性資產(chǎn)，包括土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂通過(guò)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置的辦法，確保資本化、市場(chǎng)化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。
第二，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，將來(lái)可以進(jìn)入搞運(yùn)營(yíng)，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。
第三，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如何股份化以后，當(dāng)?shù)匾欢ㄒ煞莼鈦?lái)資本可以和他們合作，共同開(kāi)發(fā)這些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
五、目標(biāo)：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展創(chuàng)造條件
現(xiàn)在基本上制度框架是差不多了，可能隨著今年年底（2018年）農(nóng)村改革基本成效會(huì)轉(zhuǎn)化成推向全國(guó)。
承包地
如何轉(zhuǎn)讓和買賣？
搞特色小鎮(zhèn)也好、搞田園綜合體離不開(kāi)承包地，如何流轉(zhuǎn)？如何保證長(zhǎng)期投資？如何轉(zhuǎn)讓？
一、承包地：實(shí)施三權(quán)分置
大家記住三權(quán)分置，什么概念？承包地分成三個(gè)權(quán)利：土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，這三個(gè)權(quán)利分開(kāi)，這是中國(guó)農(nóng)村土地改革最大的制度創(chuàng)新。分開(kāi)以后，這里名堂就多了。
二、案例：重慶梁平縣
給大家舉一個(gè)案例，看看企業(yè)家如何拿到經(jīng)營(yíng)權(quán)。
重慶梁平縣蟠龍鎮(zhèn)義和村，一個(gè)小老板想搞冷水漁場(chǎng)，但是15畝地20戶農(nóng)戶承包的，最后辦法是農(nóng)戶把農(nóng)保地退給集體，程序雖然有點(diǎn)多此一舉，但是程序一個(gè)不可以少。每戶1萬(wàn)塊錢，一畝地3萬(wàn)塊錢，除了3萬(wàn)塊錢，4500塊錢交給村集體，為什么？因?yàn)檗r(nóng)民是承包者，產(chǎn)權(quán)是集體，所以都要給，根據(jù)現(xiàn)有法律承包這個(gè)地塊50年，小老板最后把戶口村本縣遷過(guò)來(lái)，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
三、案例、改革的效果
以上是三權(quán)分置非常成功的典型案例，農(nóng)戶拿到了3萬(wàn)元，撂荒地變廢為寶，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得了4500塊錢的管理收益，這個(gè)小老板轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)戶口獲得土地的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。
我的建議是什么？拿到這兩個(gè)權(quán)就可以投資了，法律上沒(méi)有問(wèn)題了，但是我的建議是，你不一定要獲得這個(gè)土地承包權(quán)，意思就是不一樣把戶口轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，因?yàn)橹挥修D(zhuǎn)過(guò)來(lái)戶口才能夠獲得這個(gè)權(quán)益，我不需要這個(gè)承包權(quán)，我就拿到經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以了，也是50年，我建議你們將來(lái)簽合同也好，獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以了，現(xiàn)在關(guān)于城里是不是能夠入戶農(nóng)村政策是不允許的，因?yàn)檫@個(gè)小老板也是一個(gè)農(nóng)村的，無(wú)非就是旁邊鎮(zhèn)的，這個(gè)是可以的，你不一定可以。
四、關(guān)注：利用基本農(nóng)田有哪些限制
拿到承包地有很多政策，農(nóng)村承包地有三大方面：一是基本農(nóng)田；二是一般農(nóng)田；三是山林水塘。這里相關(guān)政策是高度不一樣的，基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”，我建議你基本農(nóng)田不要做文章，應(yīng)該干什么就干什么，因?yàn)榛巨r(nóng)田有國(guó)家補(bǔ)貼，種糧食、重植物、種經(jīng)濟(jì)作物，這都沒(méi)有問(wèn)題，但是不要改變用途，不要改變地塊和改變空間。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)也有新的政策，不允許挪動(dòng)基本農(nóng)田的空間。
五、關(guān)注：有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
其中可以做文章的叫一般性農(nóng)田，可以搞農(nóng)村的三產(chǎn)融合，這是空間很大的。所以，你拿地的時(shí)候不要都拿基本農(nóng)田，也不要都拿一般農(nóng)田，可以搭配。搭配一些一般性的農(nóng)田有幾個(gè)要素：可以做農(nóng)業(yè)觀光、三產(chǎn)融合等等，但是這里有一個(gè)核心要素就是，如果你建立一個(gè)房子、搞旅游設(shè)施、搞文創(chuàng)，一定要按照建設(shè)用地管理，這里差別在哪里？如果還是農(nóng)地不僅不交稅，還可以得到國(guó)家補(bǔ)貼，但是改成這樣的話，你不僅得不到補(bǔ)貼，還可以按照建設(shè)用地交稅。所以，你可以在一般農(nóng)田上進(jìn)行其他設(shè)施，但是也不能離開(kāi)農(nóng)字，和“農(nóng)”相關(guān)的都可以，但是管理方式發(fā)生變化了。
六、利用改革彈性空間把小把戲不可持續(xù)，如何走正途拿地才有保障
用設(shè)施農(nóng)用地的名義，就是溫室大棚、暖房進(jìn)行餐飲、住宿的建設(shè)，這個(gè)不要做。建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房的名義修建一個(gè)水泥柱、搞一個(gè)木屋、鋼架房，沒(méi)有占地，這個(gè)也不是很保險(xiǎn)。搞一些房車、搞一些移動(dòng)性的東西，這些政策沒(méi)有明確，但是都是搞擦邊球的辦法。北京昌平塑料大棚，搞來(lái)搞去開(kāi)生態(tài)餐廳，后來(lái)搞成小別墅了，大棚里搞小別墅，叫做陽(yáng)光房，開(kāi)始租、開(kāi)始賣，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常大，因?yàn)楦淖冇昧肆耍ㄗh大家不要這么做。
企業(yè)與政府在拿地問(wèn)題上在進(jìn)行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想隨意出手。
農(nóng)民宅基地
經(jīng)營(yíng)權(quán)如何取得？
一、有關(guān)宅基地現(xiàn)行政策要點(diǎn)
我們國(guó)家宅基地政策很復(fù)雜，有關(guān)中國(guó)宅基地又復(fù)雜、又繞來(lái)繞去，但是我們把它歸納下來(lái)有幾個(gè)要點(diǎn)：
第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個(gè)人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國(guó)這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。
第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。
第三，排他性原則，就是這個(gè)東西只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有資格獲得宅基地，而且是無(wú)償?shù)模孔幽闵w掏錢，地白給你。
但是關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？對(duì)于在座的各位，最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個(gè)人有使用權(quán)，因?yàn)榉康夭豢煞蛛x，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護(hù)的。
二、新政策：宅基地政策的重大調(diào)整
剛才講到，三權(quán)分置的政策從承包地這次完全應(yīng)用到宅基地上了，這個(gè)非常好，宅基地既保留了原來(lái)的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
中央1號(hào)文件已經(jīng)說(shuō)了，國(guó)土部最近上個(gè)星期蔣部長(zhǎng)說(shuō)三權(quán)分置原則擴(kuò)展到宅基地領(lǐng)域，形勢(shì)好宅基地三個(gè)權(quán)利，規(guī)范宅基地資格權(quán)、放活宅基地使用權(quán)，這個(gè)給用地提供了重大空間。17號(hào)李克強(qiáng)總理主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？這個(gè)政策已經(jīng)非常寬了，看你會(huì)用不會(huì)用，不是張三的宅基地買下來(lái)建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)以后，和政府合作，把它集中到一個(gè)地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個(gè)村子，一個(gè)村子搞30多畝，這個(gè)村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個(gè)地方，你的土地就拿下了，這個(gè)空間特別大，但是操作技巧需要高一點(diǎn)，政策沒(méi)有問(wèn)題。
三、案例：浙江桐廬通過(guò)宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙
宅基地重要的用途有兩類：一是利用這個(gè)做民宿；二是利用宅基地集中起來(lái)做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開(kāi)發(fā)民宿，這就是我講的為什么將來(lái)要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。
浙江桐廬你們可以看一下，桐廬做的很好，你發(fā)展民宿可以按照這個(gè)辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問(wèn)題。
四、案例：四川省瀘縣
四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，但是我不一定一定做民宿，做其他也可以。瀘縣這個(gè)項(xiàng)目，宅基地通過(guò)改革專門有一套宅基地的措施，最后這個(gè)縣長(zhǎng)講，在瀘縣有一個(gè)項(xiàng)目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來(lái)的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個(gè)示范縣可以騰出1萬(wàn)多畝土地，特色小鎮(zhèn)采取這個(gè)辦法可能是效果非常好的。
第一，宅基地有償使用、有償退出，本來(lái)是無(wú)償?shù)模歉愠蛇@樣，法定無(wú)償，但是節(jié)約有獎(jiǎng)，超占有償，退出補(bǔ)償，跨去有償，節(jié)約有獎(jiǎng)。
第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來(lái)宅基地有兩個(gè)，一是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說(shuō)嚴(yán)格限制城市資本購(gòu)買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。
第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點(diǎn)非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個(gè)指標(biāo)可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個(gè)指標(biāo)是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬(wàn)畝土地，入市可以獲得7億收入。
有幾點(diǎn)可以解決你關(guān)心的最核心問(wèn)題：第一，允許城市資本下來(lái)購(gòu)買宅基地三權(quán)當(dāng)中最后那個(gè)權(quán)，就是經(jīng)營(yíng)權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個(gè)集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。
五、購(gòu)買四荒地：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇
一、四荒地的拍賣和擁有：現(xiàn)行政策
仍然是政策界定的四荒地概念，千萬(wàn)不要拿學(xué)者規(guī)定的四荒地概念來(lái)操作，因?yàn)橛姓吆x，政策說(shuō)這個(gè)是四荒地那就是四荒地。
二、案例：購(gòu)買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實(shí)踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園
左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營(yíng)疙道村，老支書(shū)陳拉成及5個(gè)兒女投入全家身價(jià)，用10年時(shí)間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開(kāi)始運(yùn)營(yíng)起來(lái)了。他兒子和我講投入了四五千萬(wàn)，但是我看看沒(méi)有那么多，千萬(wàn)是有，但是不可能四五千萬(wàn)，因?yàn)樗刑厣牧稀⑺薪ㄖ螒B(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個(gè)特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個(gè)地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。
我建議大家有機(jī)會(huì)可以在10月份去看一看，漫山遍野紅、黃、綠、藍(lán)、灰、紫，生態(tài)環(huán)境特別好，路是石板路、房子是石板屋，裊裊炊煙，早上有雞叫，晚上星星很多，拿起照相機(jī)就是鄉(xiāng)村風(fēng)俗化。成本不高，水平不低，因?yàn)檫@是原生態(tài)，有特色，就是挖掘地方自己的東西，任何地方都搞不出來(lái)和當(dāng)?shù)匾粯拥模磷邮炝艘院螅奖橐笆情偌t色的，一個(gè)村姑穿一身紅，扎一個(gè)辮子，有一個(gè)蝴蝶結(jié)，就地取材，既突出了特色，又降低了成本，田園綜合體如果搞高大上我覺(jué)得有搞你就死了，這是內(nèi)生型利用四荒地做田園綜合體非常成功的案例。
三、潛力巨大，埋藏金礦的四荒地
四荒地法律規(guī)定買的話50年，黃山后面有一個(gè)叫做耿城鎮(zhèn)，1996年北京一家老板買下來(lái)了，當(dāng)時(shí)幾千萬(wàn)，現(xiàn)在值38億，他都不賣，幾千萬(wàn)弄20年能夠搞到38億嗎？因?yàn)樵邳S山后面，非常漂亮。
現(xiàn)在國(guó)家政策支持鼓勵(lì)城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問(wèn)題，它的優(yōu)點(diǎn)是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價(jià)格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問(wèn)題是基礎(chǔ)設(shè)施差，但是根據(jù)山西搞一個(gè)生態(tài)莊園經(jīng)濟(jì)，山西煤老板在10年前大規(guī)模進(jìn)山買四荒地，根據(jù)山西經(jīng)驗(yàn)，山西能夠做到全國(guó)沒(méi)有地方做不到。我專門去過(guò)，改變了以后整個(gè)一條山溝全部是窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施，太有特色了，購(gòu)買四荒地就是購(gòu)買未來(lái)。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。
六、利用集體建設(shè)用地建設(shè)特色小鎮(zhèn)
一、集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：四川雙流港龍工業(yè)園的案例
在集體土地上搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來(lái)的企業(yè)進(jìn)來(lái)全部是租賃，不賣，要的就是這個(gè)平臺(tái)，要長(zhǎng)久盈利，外來(lái)企業(yè)也高興，因?yàn)閺S房成本降低到最低，這是全國(guó)最好的一個(gè)案例。
這個(gè)企業(yè)家姓黃，原來(lái)是房地產(chǎn)老板，轉(zhuǎn)型做這個(gè)，利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目綜合體，形成特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒(méi)有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。
二、案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)
空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。黃巖區(qū)案例我不說(shuō)了，這是內(nèi)生性的。洋家樂(lè)如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復(fù)自然。
裸心谷，整個(gè)莫干山的洋家樂(lè)幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說(shuō)山西，山西有1000多個(gè)高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。郭亮村已經(jīng)被企業(yè)進(jìn)駐，山巔有一塊村，原來(lái)沒(méi)有路養(yǎng)豬不能超過(guò)68斤，因?yàn)楸巢幌聛?lái)，那里有幾戶結(jié)了婚，剩下光棍一大堆，年輕的生產(chǎn)隊(duì)長(zhǎng)永遠(yuǎn)不敢下山開(kāi)會(huì)，留下老婆很危險(xiǎn)，和我講十幾年沒(méi)有下山開(kāi)會(huì)了，要開(kāi)帶著老婆一起走。所以，村莊越封閉保存的效果越好，現(xiàn)在年輕人要的就是這個(gè)效果，越是探險(xiǎn)越要去，如果發(fā)展成高山民宿，這個(gè)東西沒(méi)有辦法模仿，是高山之巔建立的，這些東西都是非常待開(kāi)發(fā)的寶物，我到山西看到很多村都是空的，所以盯住空心村。
空心村發(fā)展特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，我再給大家概括一下，現(xiàn)成的、成熟的建設(shè)用地可供提供，前兩年有一句話叫做基礎(chǔ)設(shè)施上山、農(nóng)民下山，這樣你進(jìn)去不是最好的機(jī)會(huì)嗎，而且空心村的布局原汁原味，非常適合做原生態(tài)的特色，有一個(gè)問(wèn)題是交通不便、位置偏遠(yuǎn)，有的地方環(huán)境比較差，有利必有弊。
政策工具，大家記住一個(gè)政策，就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，這個(gè)政策是現(xiàn)在最有含金量的政策，已經(jīng)十多年了，你們看別的部委鼓勵(lì)這個(gè)、鼓勵(lì)那個(gè)，沒(méi)有用，你看主管部門，你看國(guó)土資源不怎么說(shuō)，他們說(shuō)話是算數(shù)的，剩下說(shuō)話不算數(shù)。有機(jī)會(huì)大家要把這個(gè)東西搞的熟一些。
三、新政策：改革政府單一供地模式-利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房
這是從去年到今年，上個(gè)星期國(guó)土部長(zhǎng)說(shuō)的，改變由政府單一供地模式，主要是推進(jìn)這個(gè)方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。中央有文件，國(guó)土部有文件，但是大家看看特點(diǎn)。
集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國(guó)有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴(yán)格限制。
但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無(wú)法融資。項(xiàng)目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開(kāi)發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟(jì)組織，這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，除了北上廣、長(zhǎng)三角、珠三角集體經(jīng)濟(jì)組織有一定實(shí)力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機(jī)會(huì)，建議你們和集體經(jīng)濟(jì)組織合作共同開(kāi)發(fā)。
由于它不是招拍掛，政府沒(méi)有拿到錢，因此公共服務(wù)誰(shuí)來(lái)掏錢做？地方政府有錢給你做可以，沒(méi)有錢也有問(wèn)題。
四、案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)
最大優(yōu)勢(shì)是，在北京如此缺地、價(jià)格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)模式可能是未來(lái)集體土地和集體經(jīng)濟(jì)組織合作開(kāi)發(fā)的典型案例。
一、特色小鎮(zhèn)：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺(tái)
“十九大”提出一個(gè)重要戰(zhàn)略叫做“鄉(xiāng)村振興”，鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)有什么關(guān)系？特色小鎮(zhèn)是未來(lái)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要平臺(tái)，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家正在制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的規(guī)劃，國(guó)家發(fā)改委牽頭，我們也算是參與方之一，大概有幾點(diǎn)未來(lái)的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和特色小鎮(zhèn)是高度吻合的，特色小鎮(zhèn)將可以分享鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策紅利。
第一，特色小鎮(zhèn)挖掘農(nóng)業(yè)的非傳統(tǒng)功能。大家知道，我們以前農(nóng)業(yè)就是解決大家的吃的問(wèn)題，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)非常重要的一點(diǎn)就是農(nóng)業(yè)的非生產(chǎn)性功能挖掘出來(lái)進(jìn)行擴(kuò)大、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、進(jìn)行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生態(tài)功能也好，這是特色小鎮(zhèn)、田園綜合體重要發(fā)展領(lǐng)域，也是鄉(xiāng)村戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方面重要一點(diǎn)。
第二，三生融合，改變以往重經(jīng)濟(jì)、重GDP、重物質(zhì)、輕文化、輕人文、輕以人為本這樣一種發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，什么是“高質(zhì)量”？體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、體現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興、體現(xiàn)在小城鎮(zhèn)方面，從重物質(zhì)形態(tài)開(kāi)始重文化、重生態(tài)、重人知、重生活，導(dǎo)向發(fā)生變化了。
第三，特色小鎮(zhèn)追求特色，包括產(chǎn)業(yè)、建筑、文化的特色，由于我們以往30多年小城鎮(zhèn)的發(fā)展有一個(gè)非常不如人意的地方就是搞千鎮(zhèn)一面，所以特色問(wèn)題是特色小鎮(zhèn)特別突出的，下一步鄉(xiāng)村振興方面這個(gè)方面也是重要著眼點(diǎn)。
第四，特色小鎮(zhèn)、田園綜合體有一個(gè)最大的功能就是可以吸納人才下鄉(xiāng)。“十九大”提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，上一任領(lǐng)導(dǎo)提出新農(nóng)村，我們提出有關(guān)農(nóng)村振興戰(zhàn)略不止這兩個(gè)，但是效果不盡如人意，為什么？其中一個(gè)最關(guān)鍵的因素，再好的政策、再多的資金沒(méi)有人才根本不行。
現(xiàn)在很有希望是隨著特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的興起有兩撥最重要的人才開(kāi)始下鄉(xiāng)：一是有文化、有資產(chǎn)、有情懷的企業(yè)家，包括在座的各位，光靠幾個(gè)村干部振興不了鄉(xiāng)村，一定是這幫人；二是原來(lái)在農(nóng)村的，我稱之為“三高人群”，高質(zhì)量的，現(xiàn)在考上大學(xué)回到農(nóng)村的微乎其微，沒(méi)有人回去，高體能，全部外出打工了，農(nóng)村都是老弱病殘、婦女隊(duì)，不可能振興鄉(xiāng)村，高顏值，農(nóng)村的靚女、帥小伙全部進(jìn)城。
特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，我認(rèn)為最大的功能，給這兩批人提供了一個(gè)發(fā)展空間和新的平臺(tái)，他們下到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略就有戲，要不然中央發(fā)多少文件都不管用。大家一定要關(guān)注特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，這兩部分人從城里引到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，這可能是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略最重要能否成功的關(guān)鍵。
二、四部委：《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)文件》最新政策要點(diǎn)之一
三部委發(fā)文一年多，中國(guó)特色小鎮(zhèn)雨后春筍、星火燎原，取得了重大進(jìn)展，也存在巨大問(wèn)題，從三部委到四部委，財(cái)政部退出了，增加了國(guó)土和環(huán)保。這個(gè)文件去年下發(fā)的，有幾個(gè)突出的重點(diǎn)：
第一，調(diào)整指導(dǎo)部門。很多地方還在搞第三批怎樣指導(dǎo)，這個(gè)人基本上不懂政策，沒(méi)有第三批，指導(dǎo)部門換了，原來(lái)三部委，現(xiàn)在納入新型城鎮(zhèn)化11個(gè)部委部級(jí)聯(lián)席會(huì)議，主導(dǎo)部門國(guó)家發(fā)改委。
第二，兩個(gè)“嚴(yán)防”：一是嚴(yán)防政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，文件當(dāng)中特別警惕百分之百債務(wù)地方搞特色小鎮(zhèn)，因?yàn)樗兂山鑲﹀X、增加投資的工具；二是嚴(yán)防房地產(chǎn)化，絕對(duì)不要把特色小鎮(zhèn)搞成另外一場(chǎng)房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)。
第三，四個(gè)“淡化”：淡化包羅萬(wàn)象、淡化行政審批、淡化數(shù)量要求。全國(guó)有四五千家，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別重要的信號(hào)就是從高速增長(zhǎng)、數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，要質(zhì)量不要數(shù)量，這是大的變化，要淡化政府包攬。
三、四部委文件最新政策要點(diǎn)之二
第一，相關(guān)土地政策基本上特色小鎮(zhèn)或者有限的新增建設(shè)用地，基本上用存量土地，存量土地再開(kāi)發(fā)。
第二，合理控制特色小鎮(zhèn)的用地范圍，這個(gè)已經(jīng)非常清晰的規(guī)定了，3平方公里左右，建設(shè)用地面積控制在1平方公里左右，搞旅游、體育、農(nóng)業(yè)類特色小鎮(zhèn)可適當(dāng)放寬，如果進(jìn)入這個(gè)框架基本上按照這個(gè)框架來(lái)。
第三，劃定生態(tài)紅線，現(xiàn)在生態(tài)要求日益加強(qiáng)，有兩點(diǎn)：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企業(yè)。
四、特色小鎮(zhèn)問(wèn)題與新政策導(dǎo)向
第一，特色小鎮(zhèn)兩年多快速發(fā)展存在的問(wèn)題，這些問(wèn)題非常特出。
第二，如何解決？下一步對(duì)策規(guī)劃司負(fù)責(zé)人講的非常清楚，國(guó)家發(fā)改委牽頭統(tǒng)一規(guī)范嚴(yán)格控制建設(shè)數(shù)量，包括各個(gè)部委搞的，取消一次性命名，統(tǒng)一實(shí)施寬進(jìn)嚴(yán)定動(dòng)態(tài)淘汰的達(dá)標(biāo)制度，這是開(kāi)完人代會(huì)要實(shí)施的。過(guò)去的政策已經(jīng)停止了，這是最新的政策，希望大家高度關(guān)注。
城市資本下鄉(xiāng)
有哪些農(nóng)村資源可以開(kāi)發(fā)？
一、內(nèi)生型和外生型兩種不同的特色小鎮(zhèn)
全國(guó)特色小鎮(zhèn)當(dāng)中我分成兩大類：內(nèi)生型、外生型。一是內(nèi)生型特色小鎮(zhèn)，從產(chǎn)業(yè)培育、地方、文化、傳統(tǒng)、人力來(lái)源以及產(chǎn)生的財(cái)富分配都來(lái)自當(dāng)?shù)睾痛迩f內(nèi)部。當(dāng)?shù)刭Y源開(kāi)發(fā)、當(dāng)?shù)乩习傩辗窒硎找妫热缯f(shuō)袁家村就是內(nèi)生特色小鎮(zhèn)。二是外生型特色小鎮(zhèn)，資本、文化、產(chǎn)業(yè)、人才都是外來(lái)的，市場(chǎng)也在外面，可以成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是不可能成為鄉(xiāng)村振興的牽引力，最典型的就是一個(gè)大的企業(yè)和當(dāng)?shù)卣灹撕贤闾厣℃?zhèn)，農(nóng)民遷走，圈一塊地，資源來(lái)源于外面、人才來(lái)源于外面，市場(chǎng)也是城市人，和本地沒(méi)有產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)，它是外循環(huán)，這樣叫做外生型特色小鎮(zhèn)。
政策支持的重點(diǎn)在哪里？不能什么都要，要的政策支持重點(diǎn)關(guān)鍵是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民能夠參與進(jìn)來(lái)、能夠分享特色小鎮(zhèn)的好處，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村能夠被輻射、被帶動(dòng)，這是鄉(xiāng)村振興支持的重點(diǎn)。外生無(wú)非是一個(gè)項(xiàng)目，但是和農(nóng)村發(fā)展關(guān)系不是特別大。
外生型從政府拿地要政策，隨著地方政府博弈能力的提高，地方政府現(xiàn)在博弈能力非常高，很多打著假投資、真拿地的概念企業(yè)到處都是，地方政府也很聰明，就知道你想干這個(gè)事兒，成本迅速上升。0地價(jià)都是過(guò)去的故事，高地價(jià)不一定能夠達(dá)到。
隨著農(nóng)村土地改革的推薦，外來(lái)資源與村集體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)，既可以獲得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，這應(yīng)該是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。我認(rèn)為外來(lái)資本和內(nèi)生模式結(jié)合起來(lái)，這是未來(lái)最重要、最明智的選擇，根據(jù)我們的了解，外生型特色小鎮(zhèn)基本上是大公司、大央企干的，一般中小企業(yè)拿不下來(lái)土地，博弈能力不一定那么高，最好和當(dāng)?shù)貎?nèi)生型資源結(jié)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)。
二、兩種不同獲得方式的土地
中國(guó)土地獲得也分兩種方式：
第一，通過(guò)政府獲得：國(guó)有產(chǎn)權(quán)土地。通過(guò)政府獲得的土地有法律、有產(chǎn)權(quán)，屬于國(guó)有。一是國(guó)有建設(shè)用地搞房地產(chǎn)也好、搞商業(yè)開(kāi)發(fā)也好，這都是一個(gè)大類，必須招拍掛；二是工業(yè)用地政府征過(guò)來(lái)以后和你合作；三是公共設(shè)施用地，這用于公共服務(wù)領(lǐng)域，問(wèn)題在于目前公共設(shè)施用地搞醫(yī)院養(yǎng)老等等，原來(lái)是正常公共服務(wù)，但是現(xiàn)在全面開(kāi)放給民營(yíng)資本，進(jìn)來(lái)以后做這方面我的建議是不要看劃撥不要錢，這對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展沒(méi)有好處。
第二，從農(nóng)民手中獲得的土地叫做集體產(chǎn)權(quán)的土地，要走內(nèi)生和外生結(jié)合的道路，利用內(nèi)生的優(yōu)勢(shì)獲得土地的方式主要是這種。
三、農(nóng)村可用資源的分量（政策性分類）
農(nóng)村搞田園綜合體、搞特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)什么資源？有幾類，有很多專家學(xué)者也有很多分類，但是不要按照專家學(xué)者分類操作，因?yàn)椴痪哂姓吆x，沒(méi)有政策含義可以分析，但是不可操作，大家要政策性分類，這個(gè)特別重要，政策性分類農(nóng)村資源基本上分成三大類：第一類，資產(chǎn)性資產(chǎn)；第二類，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；第三類，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。這三類資產(chǎn)在不同區(qū)域分布不一樣，第一類資產(chǎn)在東部基本上沒(méi)有了，比如說(shuō)四荒地在東部很少，中西部非常多。第二類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在廣東非常多，有一個(gè)村經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)好幾十個(gè)億，但是在中西部基本上沒(méi)有。但是中西部基本沒(méi)有是沒(méi)有廠房、企業(yè)倒閉了，但是土地還在，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占用的土地還在，這是機(jī)會(huì)。第三類非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這一類中西部嚴(yán)重欠缺，東南沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)比較多。
四、政策：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方向
政策導(dǎo)向這三類資產(chǎn)是不一樣的：
第一，資源性資產(chǎn)，包括土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂通過(guò)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置的辦法，確保資本化、市場(chǎng)化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。
第二，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，將來(lái)可以進(jìn)入搞運(yùn)營(yíng)，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。
第三，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如何股份化以后，當(dāng)?shù)匾欢ㄒ煞莼鈦?lái)資本可以和他們合作，共同開(kāi)發(fā)這些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
五、目標(biāo)：農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展創(chuàng)造條件
現(xiàn)在基本上制度框架是差不多了，可能隨著今年年底（2018年）農(nóng)村改革基本成效會(huì)轉(zhuǎn)化成推向全國(guó)。
承包地
如何轉(zhuǎn)讓和買賣？
搞特色小鎮(zhèn)也好、搞田園綜合體離不開(kāi)承包地，如何流轉(zhuǎn)？如何保證長(zhǎng)期投資？如何轉(zhuǎn)讓？
一、承包地：實(shí)施三權(quán)分置
大家記住三權(quán)分置，什么概念？承包地分成三個(gè)權(quán)利：土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，這三個(gè)權(quán)利分開(kāi)，這是中國(guó)農(nóng)村土地改革最大的制度創(chuàng)新。分開(kāi)以后，這里名堂就多了。
二、案例：重慶梁平縣
給大家舉一個(gè)案例，看看企業(yè)家如何拿到經(jīng)營(yíng)權(quán)。
重慶梁平縣蟠龍鎮(zhèn)義和村，一個(gè)小老板想搞冷水漁場(chǎng)，但是15畝地20戶農(nóng)戶承包的，最后辦法是農(nóng)戶把農(nóng)保地退給集體，程序雖然有點(diǎn)多此一舉，但是程序一個(gè)不可以少。每戶1萬(wàn)塊錢，一畝地3萬(wàn)塊錢，除了3萬(wàn)塊錢，4500塊錢交給村集體，為什么？因?yàn)檗r(nóng)民是承包者，產(chǎn)權(quán)是集體，所以都要給，根據(jù)現(xiàn)有法律承包這個(gè)地塊50年，小老板最后把戶口村本縣遷過(guò)來(lái)，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
三、案例、改革的效果
以上是三權(quán)分置非常成功的典型案例，農(nóng)戶拿到了3萬(wàn)元，撂荒地變廢為寶，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得了4500塊錢的管理收益，這個(gè)小老板轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)戶口獲得土地的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。
我的建議是什么？拿到這兩個(gè)權(quán)就可以投資了，法律上沒(méi)有問(wèn)題了，但是我的建議是，你不一定要獲得這個(gè)土地承包權(quán)，意思就是不一樣把戶口轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，因?yàn)橹挥修D(zhuǎn)過(guò)來(lái)戶口才能夠獲得這個(gè)權(quán)益，我不需要這個(gè)承包權(quán)，我就拿到經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以了，也是50年，我建議你們將來(lái)簽合同也好，獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以了，現(xiàn)在關(guān)于城里是不是能夠入戶農(nóng)村政策是不允許的，因?yàn)檫@個(gè)小老板也是一個(gè)農(nóng)村的，無(wú)非就是旁邊鎮(zhèn)的，這個(gè)是可以的，你不一定可以。
四、關(guān)注：利用基本農(nóng)田有哪些限制
拿到承包地有很多政策，農(nóng)村承包地有三大方面：一是基本農(nóng)田；二是一般農(nóng)田；三是山林水塘。這里相關(guān)政策是高度不一樣的，基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”，我建議你基本農(nóng)田不要做文章，應(yīng)該干什么就干什么，因?yàn)榛巨r(nóng)田有國(guó)家補(bǔ)貼，種糧食、重植物、種經(jīng)濟(jì)作物，這都沒(méi)有問(wèn)題，但是不要改變用途，不要改變地塊和改變空間。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)也有新的政策，不允許挪動(dòng)基本農(nóng)田的空間。
五、關(guān)注：有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
其中可以做文章的叫一般性農(nóng)田，可以搞農(nóng)村的三產(chǎn)融合，這是空間很大的。所以，你拿地的時(shí)候不要都拿基本農(nóng)田，也不要都拿一般農(nóng)田，可以搭配。搭配一些一般性的農(nóng)田有幾個(gè)要素：可以做農(nóng)業(yè)觀光、三產(chǎn)融合等等，但是這里有一個(gè)核心要素就是，如果你建立一個(gè)房子、搞旅游設(shè)施、搞文創(chuàng)，一定要按照建設(shè)用地管理，這里差別在哪里？如果還是農(nóng)地不僅不交稅，還可以得到國(guó)家補(bǔ)貼，但是改成這樣的話，你不僅得不到補(bǔ)貼，還可以按照建設(shè)用地交稅。所以，你可以在一般農(nóng)田上進(jìn)行其他設(shè)施，但是也不能離開(kāi)農(nóng)字，和“農(nóng)”相關(guān)的都可以，但是管理方式發(fā)生變化了。
六、利用改革彈性空間把小把戲不可持續(xù)，如何走正途拿地才有保障
用設(shè)施農(nóng)用地的名義，就是溫室大棚、暖房進(jìn)行餐飲、住宿的建設(shè)，這個(gè)不要做。建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房的名義修建一個(gè)水泥柱、搞一個(gè)木屋、鋼架房，沒(méi)有占地，這個(gè)也不是很保險(xiǎn)。搞一些房車、搞一些移動(dòng)性的東西，這些政策沒(méi)有明確，但是都是搞擦邊球的辦法。北京昌平塑料大棚，搞來(lái)搞去開(kāi)生態(tài)餐廳，后來(lái)搞成小別墅了，大棚里搞小別墅，叫做陽(yáng)光房，開(kāi)始租、開(kāi)始賣，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常大，因?yàn)楦淖冇昧肆耍ㄗh大家不要這么做。
企業(yè)與政府在拿地問(wèn)題上在進(jìn)行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想隨意出手。
農(nóng)民宅基地
經(jīng)營(yíng)權(quán)如何取得？
一、有關(guān)宅基地現(xiàn)行政策要點(diǎn)
我們國(guó)家宅基地政策很復(fù)雜，有關(guān)中國(guó)宅基地又復(fù)雜、又繞來(lái)繞去，但是我們把它歸納下來(lái)有幾個(gè)要點(diǎn)：
第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個(gè)人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國(guó)這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。
第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。
第三，排他性原則，就是這個(gè)東西只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有資格獲得宅基地，而且是無(wú)償?shù)模孔幽闵w掏錢，地白給你。
但是關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？對(duì)于在座的各位，最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個(gè)人有使用權(quán)，因?yàn)榉康夭豢煞蛛x，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護(hù)的。
二、新政策：宅基地政策的重大調(diào)整
剛才講到，三權(quán)分置的政策從承包地這次完全應(yīng)用到宅基地上了，這個(gè)非常好，宅基地既保留了原來(lái)的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
中央1號(hào)文件已經(jīng)說(shuō)了，國(guó)土部最近上個(gè)星期蔣部長(zhǎng)說(shuō)三權(quán)分置原則擴(kuò)展到宅基地領(lǐng)域，形勢(shì)好宅基地三個(gè)權(quán)利，規(guī)范宅基地資格權(quán)、放活宅基地使用權(quán)，這個(gè)給用地提供了重大空間。17號(hào)李克強(qiáng)總理主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？這個(gè)政策已經(jīng)非常寬了，看你會(huì)用不會(huì)用，不是張三的宅基地買下來(lái)建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)以后，和政府合作，把它集中到一個(gè)地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個(gè)村子，一個(gè)村子搞30多畝，這個(gè)村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個(gè)地方，你的土地就拿下了，這個(gè)空間特別大，但是操作技巧需要高一點(diǎn)，政策沒(méi)有問(wèn)題。
三、案例：浙江桐廬通過(guò)宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙
宅基地重要的用途有兩類：一是利用這個(gè)做民宿；二是利用宅基地集中起來(lái)做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開(kāi)發(fā)民宿，這就是我講的為什么將來(lái)要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。
浙江桐廬你們可以看一下，桐廬做的很好，你發(fā)展民宿可以按照這個(gè)辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問(wèn)題。
四、案例：四川省瀘縣
四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，但是我不一定一定做民宿，做其他也可以。瀘縣這個(gè)項(xiàng)目，宅基地通過(guò)改革專門有一套宅基地的措施，最后這個(gè)縣長(zhǎng)講，在瀘縣有一個(gè)項(xiàng)目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來(lái)的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個(gè)示范縣可以騰出1萬(wàn)多畝土地，特色小鎮(zhèn)采取這個(gè)辦法可能是效果非常好的。
第一，宅基地有償使用、有償退出，本來(lái)是無(wú)償?shù)模歉愠蛇@樣，法定無(wú)償，但是節(jié)約有獎(jiǎng)，超占有償，退出補(bǔ)償，跨去有償，節(jié)約有獎(jiǎng)。
第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來(lái)宅基地有兩個(gè)，一是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說(shuō)嚴(yán)格限制城市資本購(gòu)買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。
第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點(diǎn)非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個(gè)指標(biāo)可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個(gè)指標(biāo)是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬(wàn)畝土地，入市可以獲得7億收入。
有幾點(diǎn)可以解決你關(guān)心的最核心問(wèn)題：第一，允許城市資本下來(lái)購(gòu)買宅基地三權(quán)當(dāng)中最后那個(gè)權(quán)，就是經(jīng)營(yíng)權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個(gè)集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。
五、購(gòu)買四荒地：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇
一、四荒地的拍賣和擁有：現(xiàn)行政策
仍然是政策界定的四荒地概念，千萬(wàn)不要拿學(xué)者規(guī)定的四荒地概念來(lái)操作，因?yàn)橛姓吆x，政策說(shuō)這個(gè)是四荒地那就是四荒地。
二、案例：購(gòu)買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實(shí)踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園
左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營(yíng)疙道村，老支書(shū)陳拉成及5個(gè)兒女投入全家身價(jià)，用10年時(shí)間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開(kāi)始運(yùn)營(yíng)起來(lái)了。他兒子和我講投入了四五千萬(wàn)，但是我看看沒(méi)有那么多，千萬(wàn)是有，但是不可能四五千萬(wàn)，因?yàn)樗刑厣牧稀⑺薪ㄖ螒B(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個(gè)特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個(gè)地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。
我建議大家有機(jī)會(huì)可以在10月份去看一看，漫山遍野紅、黃、綠、藍(lán)、灰、紫，生態(tài)環(huán)境特別好，路是石板路、房子是石板屋，裊裊炊煙，早上有雞叫，晚上星星很多，拿起照相機(jī)就是鄉(xiāng)村風(fēng)俗化。成本不高，水平不低，因?yàn)檫@是原生態(tài)，有特色，就是挖掘地方自己的東西，任何地方都搞不出來(lái)和當(dāng)?shù)匾粯拥模磷邮炝艘院螅奖橐笆情偌t色的，一個(gè)村姑穿一身紅，扎一個(gè)辮子，有一個(gè)蝴蝶結(jié)，就地取材，既突出了特色，又降低了成本，田園綜合體如果搞高大上我覺(jué)得有搞你就死了，這是內(nèi)生型利用四荒地做田園綜合體非常成功的案例。
三、潛力巨大，埋藏金礦的四荒地
四荒地法律規(guī)定買的話50年，黃山后面有一個(gè)叫做耿城鎮(zhèn)，1996年北京一家老板買下來(lái)了，當(dāng)時(shí)幾千萬(wàn)，現(xiàn)在值38億，他都不賣，幾千萬(wàn)弄20年能夠搞到38億嗎？因?yàn)樵邳S山后面，非常漂亮。
現(xiàn)在國(guó)家政策支持鼓勵(lì)城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問(wèn)題，它的優(yōu)點(diǎn)是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價(jià)格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問(wèn)題是基礎(chǔ)設(shè)施差，但是根據(jù)山西搞一個(gè)生態(tài)莊園經(jīng)濟(jì)，山西煤老板在10年前大規(guī)模進(jìn)山買四荒地，根據(jù)山西經(jīng)驗(yàn)，山西能夠做到全國(guó)沒(méi)有地方做不到。我專門去過(guò)，改變了以后整個(gè)一條山溝全部是窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施，太有特色了，購(gòu)買四荒地就是購(gòu)買未來(lái)。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。
六、利用集體建設(shè)用地建設(shè)特色小鎮(zhèn)
一、集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：四川雙流港龍工業(yè)園的案例
在集體土地上搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來(lái)的企業(yè)進(jìn)來(lái)全部是租賃，不賣，要的就是這個(gè)平臺(tái)，要長(zhǎng)久盈利，外來(lái)企業(yè)也高興，因?yàn)閺S房成本降低到最低，這是全國(guó)最好的一個(gè)案例。
這個(gè)企業(yè)家姓黃，原來(lái)是房地產(chǎn)老板，轉(zhuǎn)型做這個(gè)，利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目綜合體，形成特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒(méi)有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。
二、案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)
空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。黃巖區(qū)案例我不說(shuō)了，這是內(nèi)生性的。洋家樂(lè)如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復(fù)自然。
裸心谷，整個(gè)莫干山的洋家樂(lè)幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說(shuō)山西，山西有1000多個(gè)高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。郭亮村已經(jīng)被企業(yè)進(jìn)駐，山巔有一塊村，原來(lái)沒(méi)有路養(yǎng)豬不能超過(guò)68斤，因?yàn)楸巢幌聛?lái)，那里有幾戶結(jié)了婚，剩下光棍一大堆，年輕的生產(chǎn)隊(duì)長(zhǎng)永遠(yuǎn)不敢下山開(kāi)會(huì)，留下老婆很危險(xiǎn)，和我講十幾年沒(méi)有下山開(kāi)會(huì)了，要開(kāi)帶著老婆一起走。所以，村莊越封閉保存的效果越好，現(xiàn)在年輕人要的就是這個(gè)效果，越是探險(xiǎn)越要去，如果發(fā)展成高山民宿，這個(gè)東西沒(méi)有辦法模仿，是高山之巔建立的，這些東西都是非常待開(kāi)發(fā)的寶物，我到山西看到很多村都是空的，所以盯住空心村。
空心村發(fā)展特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，我再給大家概括一下，現(xiàn)成的、成熟的建設(shè)用地可供提供，前兩年有一句話叫做基礎(chǔ)設(shè)施上山、農(nóng)民下山，這樣你進(jìn)去不是最好的機(jī)會(huì)嗎，而且空心村的布局原汁原味，非常適合做原生態(tài)的特色，有一個(gè)問(wèn)題是交通不便、位置偏遠(yuǎn)，有的地方環(huán)境比較差，有利必有弊。
政策工具，大家記住一個(gè)政策，就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，這個(gè)政策是現(xiàn)在最有含金量的政策，已經(jīng)十多年了，你們看別的部委鼓勵(lì)這個(gè)、鼓勵(lì)那個(gè)，沒(méi)有用，你看主管部門，你看國(guó)土資源不怎么說(shuō)，他們說(shuō)話是算數(shù)的，剩下說(shuō)話不算數(shù)。有機(jī)會(huì)大家要把這個(gè)東西搞的熟一些。
三、新政策：改革政府單一供地模式-利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房
這是從去年到今年，上個(gè)星期國(guó)土部長(zhǎng)說(shuō)的，改變由政府單一供地模式，主要是推進(jìn)這個(gè)方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。中央有文件，國(guó)土部有文件，但是大家看看特點(diǎn)。
集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國(guó)有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴(yán)格限制。
但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無(wú)法融資。項(xiàng)目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開(kāi)發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟(jì)組織，這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，除了北上廣、長(zhǎng)三角、珠三角集體經(jīng)濟(jì)組織有一定實(shí)力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機(jī)會(huì)，建議你們和集體經(jīng)濟(jì)組織合作共同開(kāi)發(fā)。
由于它不是招拍掛，政府沒(méi)有拿到錢，因此公共服務(wù)誰(shuí)來(lái)掏錢做？地方政府有錢給你做可以，沒(méi)有錢也有問(wèn)題。
四、案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)
最大優(yōu)勢(shì)是，在北京如此缺地、價(jià)格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)模式可能是未來(lái)集體土地和集體經(jīng)濟(jì)組織合作開(kāi)發(fā)的典型案例。
